长宽高英文北京“后新政”楼市 中介店长讲二手房那些事翡翠鉴定技巧

北京调控政策对楼市影响开始显现，二手房市场明显降温。新京报记者 王叔坤 摄

　　北京“3·17”调控政策出台已有两月，对楼市的影响开始显现，尤其是“认房认贷”的政策条款对改善型购房者影响很大，导致目前购房主力由之前的改善向刚需转移。对比新政前，目前北京二手房市场的客群和产品发生了不小的变化。为此，新京报记者特地采访了北京热点区域内链家、中原、21世纪不动产、房天下门店的店长，这些经纪人在销售一线的亲身经历为我们还原了一个真实的二手房市场。

　　购房者想违约业主无奈降20万

　　●北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋

　　区域楼市：我所在门店主要负责五棵松区域的紫金长安和今日家园两个小区的二手房交易。紫金长安属中高端商品房小区，这是附近最好的商品房，成交单价在11万元-13万元/平方米之间。今日家园是满五年的经济适用房，单价在7万元-8万元/平方米之间，相对来讲是海淀区的价值洼地。这两个小区50%客群，来自于本小区的置换客群。

　　自北京调控新政实施以来，我们每天带看量和实际成交量都大幅下降，现在一周带看量都没有原来一天的多，成交量下降了70%-80%。

　　目前二手房成交特征是：有些置换客群在政策前，已经把名下房子卖了，所以必须重新买房。或者是新政前，业主已收了定金，必须把房子出售。上个月我们也成交了两单，基本上都是这种，新政之前把房子卖了，手里拿了钱必须买的刚需客群。

　　最近我们成交的一套房。购房者是附近301医院的医生，为上班方便，准备卖掉一郊区房，选择购买今日家园一套100平米的两居室。新政前，购房者交了20多万定金，当时该套房的单价为8万左右，总价800万左右。随着时间推移，政策效应有所显现，房价有所下降，购房者开始觉得买的时机不对，于是选择跟业主沟通，希望价格能再下降些。5月份，我约他们一起沟通。购房者的意思是，如果不降房价，只能违约不买。而业主方处于对未来市场的预判，诚心卖，最终同意下调20万元，780万元左右成交。

　　1000万房子业主愿降50万

　　●21世纪不动产昆泰国际中心店经理孙雷

　　区域楼市：我负责的门店是在东二环外交部区域，从朝阳门到东四十条周边，比如昆泰公寓、悠唐麒麟公馆、怡景园、日坛国际公寓等，大都是2005年后的次新盘，10年左右房龄，投资投机客较少，基本上都是刚需客群，在附近上班换到该区域买房，或小房子换大房子的客群，目前这一区域单价在7万元-8万元/平方米。

　　新政后，交易量有了明显下滑，我们片区交易量少了50%左右。新政前，刚需购房者只要看好房子，价格谈得差不多，周期对得上，成交概率很大。但新政后刚需购房者观望氛围浓厚。这类客群的特点是，房子早就出手了，手里拿着钱在新政前打算买，但新政出来后，看房的比原来少了，看中后愿意与业主洽谈的也减少了。很多买家迟迟不愿意出手，普遍的心态是愿意多看看、再等等，认为价钱可能还会下降些。即使有些刚需客户愿意去洽谈，但能出的价位也比业主的心理价位低。

　　目前挂牌量比新政前多了一些，这也是一些业主愿意洽谈的原因：供应多、需求少，所以价格方面，也比新政前有小范围下滑。新政前，价格坚挺，签约价最多让几万元的“面子钱”，新政后业主更愿意跟购房者洽谈，价格可议空间更大，我们片区目前平均有5%的议价空间，比如1000万的房子，业主愿意下降50万左右。

　　购房者不急出手单价回落8千元

　　●房天下北京丰体时代加盟店店长武英杰

　　区域楼市：我们门店位于丰体时代大厦底商，周边主要为1985年左右的小区，房屋面积一般在45-70平方米，周边配套成熟，交通便利有地铁。这一片区的刚需客群以外来人口购房居多，主要为30岁左右的年轻人，买房用途多为婚房，购房面积50平米左右，改善型购房多为80平米两居和110平米以上三居。

　　新政对于纯刚需购房影响不大，只是这一购房群体在等待市场稳定后再出手购房。

　　我接触的一个32岁的河北客户小王，毕业后一直在北京工作，今年年初打算购房，之前无购房和贷款纪录，属纯刚需非京籍首套在京购房。新政前，小王通过我们店看上了几套房都没能成交。原因在于，首付刚刚好，可一约谈业主，业主就涨价。小王感觉很多业主不是诚心卖房，加上预算有限，小王后来都不出来看房了。新政后市场逐渐调整，小王又开始找我们看房，因为业主报价稳定，而且很多购房客户选择观望，市面上可选房源稍多些。小王的心态也有了明显变化，他表示这次不那么着急了，慢慢挑选合适的房源。

　　新政导致的变化，主要体现在价格和业主心态方面。新政前我们门店周边大井东里的房子，单价已经涨到7万元/平米，新政后房价回落到6.2万元左右/平米。而业主卖房心态也较之前稳定，不像新政前那样一有买房客户就考虑涨价，现如今在业主合理报价基础上都有一定的议价空间。

　　部分大户型楼盘4月零成交

　　●链家大望路区域某门店经理

　　区域楼市：从我们店所在片区来看，未来二手房市场受政策、成交以及市场环境的影响，整个价格会呈下降趋势。客户和业主的博弈心理也会越来越严重，成交也会越来越困难，尤其是大户型。未来一段时间内，哪一片区域价格先下来一部分，客户一定会流向价格相对低的区域。

　　二手房市场在新政作用后，确实出现了难交易的情况。目前客户大部分对市场的观望心态非常强烈。新政后的最大变化是，一些大户型楼盘成交难度明显增加，甚至是没有成交。4月份，有些楼盘为0成交。近期成交的二手房，主要是以90平米以下房源为主。

　　现在的客户群体，主要是新政之前已经卖完房还没有买到的，以及一些受政策影响没有购买成功的，还有一部分此前没有买到合适房子的刚需购房者。

　　刚需客户群体主要是为结婚首次购房，以及二次置业的客户群体为主。新政在一定程度上也对刚需购房者产生了一些影响，比如之前改善是为了提升居住品质，但新政后，因为有过贷款记录，对品质的提升显然比较困难。部分客户群体换房后，还不如从前的居住品质。

　　在价格方面，4月份略有回落，5月份以来业主在报价上也有松动。真正有客户出价购买时，往往议价空间还较大。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰