后现代化的产业园区是什么样子？

文丨刘一诺

编辑丨黄志磊

近年来，头部房企不约而同地将产城融合作为发力的新方向。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，有产城融合能力的开发商在拿地时优势更明显。在出售土地时，地方政府比较关注房地产企业能否带来税收。产城融合恰好可以能够导入产业，创造就业机会，提供税收。因此，发力产城融合项目使得房企在拿地方面更有优势。

同时，严跃进表示，房企建设产城融合项目还可以使产品类型更加复合多元。由于传统的住宅开发业务极易受政策调控影响，而产城融合则是政府鼓励的发展方向，除了住宅产品外还有商业配套和办公楼宇，因此对于开发商而言，产城融合有助于自身业务多元化转型。

不过，与传统地产开发相比，产城融合的开发更为复杂，在完成园区配套设施建设的基础上，不仅要招商引资，维持园区内业态正常运转，还要为入驻企业提供各方面的服务，陪伴企业全周期成长。

复杂的运营流程使得产城融合与科技密不可分，前沿科技在园区招商、管理方面起到了极大的作用，而以服务科创企业为宗旨诞生的产城融合项目更是不胜枚举。科技元素遍布在每一个产城融合项目中，切中科技的脉搏，才能完善产城融合建设的全流程。

大数据助力园区招商

产业园区招商是为产城融合注入活力的基础。为了提升园区招商的速度和精准度，华夏幸福引入人工智能和大数据技术与招商经验相结合，开发出大数据招商平台。

在平台建设初始阶段，华夏幸福依托自身的产业发展团队和行业圈层资源，积累了19万条有效企业信息数据，形成了原始产业发展数据库的雏形。

华夏幸福产业大数据平台可以针对不同行业、不同应用场景设置不同算法模型。例如，在生物医药与器械“智慧招商”产品设计之初，技术开发团队组织了30余场、100多人次的内外部专家访谈，总结出3大类、16种企业投资扩产或搬迁场景，确定决定投资选址的影响因子及权重，建立Xgboost、NLP等算法模型。

地产数字化服务商明源云向亿欧展示了第三方的服务内容，明源云从资产管理和运营的角度，包含提供制作线上楼书、搭建线上招商平台等服务，运用VR技术实现园区房屋单元结构可视化，更加强调场景与功能的在线化。

在园区租赁数字化管理方面，明源地产研究院副院长黄乐表示，租赁管理是园区招商最核心的业务，收入占到园区营收总额的80%左右。由于产业园区里的资源十分丰富，除了固定的园区、厂房外，园区内的外立面广告位、餐饮、商业配套等设施众多，因此做好内部的租赁管理十分重要。

目前，明源为京东方园区、中集产城、星河产业等都提供了相关服务，在产业招商中，明源云借助各自ERP系统将不同的产业按照大小、规模、品牌分门别类，对其内部的产业资源做沉淀，之后再定期去回顾，检视手中掌握的行业资源到底有哪些。

此外，明源云还提供电子合同、电子审批、智慧抄表、远程能耗监控、智慧报修等数字化服务，针对园区的特殊需求，还能搭建风控管理体系。

黄乐表示，很多园区在招商运营过程中，需要对园区企业的经营情况、日常缴费情况、招商引资额等进行监控和日常运营巡检，掌握出租率、客户流失率以及小微企业占比等指标，风控管理系统可以做到实时监控，并对园区管理者及时预警。

联合科技企业搭建园区平台

传统房企的优势在于园区建设，在数字化运营方面，除了寻求服务商外，还需要与科技企业合作，完善平台建设。

万科在成都打造的天府万科云城，选择与成都科学城人工智能融合创新中心共建合作，在产业服务平台方面，万科云城引入了“华为-万科DELTA联合实验室”。

联合实验室由华为科技、万翼科技、万科中西部产城三方共建，以“华为技术底座+万翼科技平台运营+万科中西部产城万智汇园区运营”模式，解决智慧园区业务在一线真实落地及应用的测试问题，致力于构建中西部专业的智慧园区标准测试和对接平台，实现标准认证、测试验证和合作共享三大功能。

据不完全统计，除万科外，绿地、华润置地、绿城等头部房企，均与华为在产业园及社区数字化转型的解决方案、园区的体系化运营等方面达成合作。

招商蛇口则与瑞谷拜特合作，基于BiPark智慧园区应用集成平台，共同构建招商蛇口华东区域总部智慧通行管理体系，覆盖人员通行、公共资源共享、安全管控等核心需求，减少传统模式下的人工管理成本，降低管理难度，提高效率和安全性，实现园区无感通行一体化智能管理。

商汤科技也是招商蛇口的合作伙伴，二者以构建“双创空间+空间产品智能化”为目标，联合建设人工智能超算PaaS基础平台，基于招商蛇口的产业园区空间场景应用，优化空间智能化服务及管理。同时，双方将整合招商蛇口产业园区服务、设备、技术、人员等各方资源，为园区企业提供人工智能PaaS平台，探索AI创新服务和商业模式，实现相关AI产业的发展和聚集。

保利地产则联手HPE，共同探索和推动大数据、云计算、智慧社区、智慧城市等产城融合的项目落地。据介绍，未来保利地产将与HPE中国在产业合作、科技特色小镇和产业合作基金等方面展开合作。

全周期陪伴企业发展

为处在不同发展阶段的入驻企业提供有针对性的服务，也是产城融合规划中的重要一环。

融创智谷在园区建设过程中，建立了智慧应用平台、大数据云服务平台、企业家交流平台、企业服务平台、孵化加速平台、金融创投平台“6+”服务平台，为不同成长周期的企业提供从政策、人才、资金等多维度服务。

2016年10月，融创智谷引入星空（武汉）加速器，向园区内人工智能及智能制造团队提供一站式孵化、加速服务。截至2018年底，星空（武汉）加速器共孵化企业约80家，其中高新技术企业7家，帮助15家企业拿到超过3亿元融资。

为了促进园区内企业交流，融创智谷打造了“创谷汇”平台，包括创业分享会、产业合伙人计划、企业家沙龙三个分平台，为创新企业提供了展示交流平台，便利园区企业资源共享、招商投资。

龙湖集团打造的龙湖临港产业园则聚焦新能源汽车零部件、智能机器人、新一代信息技术三类战略新兴产业和高新技术产业企业。

为了满足不同规模企业对于办公空间的需要，龙湖临港产业园融合No-Office式中试研发理念，营造可分可合的灵动智慧空间，匹配企业不同发展阶段对于空间的需求。同时，对于从小微初创型企业到中等规模快速成长的企业，临港产业园都提供全过程孵化培育服务。

借力金融扶持科创企业

除了完善的硬件设施和配套服务外，华润置地还为科创企业提供便捷融资的机会，也为传统金融企业的科技化转型助力。

南山科技金融城是华润置地位于深圳的旧城改造项目，南山区地处粤港澳大湾区的入海口。在南山区落户的科创产业载体多为中小型科技企业，这些企业普遍具有“资产轻、变化快、风险高”的特点，面临着融资“门槛高、融资贵、链条长”的困境，因此需要金融资本的不断“输血”支持。

华润置地和当地政府将产城融合的核心放在结合金融、科技两个产业，以金融类企业为核心，促进两个产业的融合。

目前，项目已入驻北京银行、汇丰银行、平安银行信用卡中心、华侨永亨银行、中国工商银行科创企业金融服务中心等一批知名金融企业，以及安谋电子、松下机电等科技企业。

此外，华润置地还依托自身的多产业优势，为园区引入生活配套设施。据介绍，未来的南山科技金融城将与万象天地、精品住宅公寓、五星级酒店、人文剧场等多元配套业态形成有效价值循环互补。

尾声

对于未来产城融合的发展方向，严跃进认为，今年开发商对于产城融合项目的产业定位会有所调整。

除了传统的高新科技、互联网、大数据等产业外，由于疫情原因，房企可能会着重从医疗科技产业、医护产业、大健康产业的角度定位产城融合的主导方向，可能会引进一些卫生系统应急响应方面的科技创新企业入驻。“开发商如果在这方面做得好的话，我认为是符合当前国家政策的较好发展方向。”严跃进补充道。

未来，随着一批新项目的落地，产城融合和科技的结合会更加紧密，也会为科创企业提供更广阔的发展平台。