高位学区房下架！上海楼市新政有何成效

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自上海二手房价格核验政策出台后，房贷额度及审核放款进度全面收紧。

记者从上海链家中介处获悉，8月6日起，二手房按揭贷款额度认定标准以“三价取最低”原则受理，即银行在审批贷款时参照合同价、税务核定价（交易中心核验价）、银行评估价三个数额，取其中最低的一项作为最终批准贷款的标准。8月6日前网签按原有政策执行，之后按新政执行。

“今年2月份就签了买房合同，并通过了贷款审批，直到昨天才放款。”8月9日，购房者王女士对《证券日报》记者表示，“从申请到放贷，以往1个月左右就能完成，今年足足花了半年时间。”

“目前我们是按照合同价、税务核定价、银行评估价三者中的最低价，来进行相应比例的贷款额度的审批。纯商业贷款我们是有额度的，现在调控全面从严，未来政策怎么样谁也不知道。”某股份行上海分行信贷经理对《证券日报》记者表示，“虽然房贷审批及放贷周期收紧，但从全国范围来看，现在上海的房贷利率并算不高，首套房商业贷款利率在5％左右，二套房在5.7％左右。”

高价房难以通过价格核验

上海出台二手房价格核验政策已有月余，日前，《证券日报》记者走访上海各大中介发现，不少价格畸高的学区房已经下架。

以此前备受关注的学区房上海梅园小区为例，其价格曾一度高至25万元／平方米，但根据记者获取的一张房源价格核验表显示，目前该小区通过价格核验的房源，均价在14万元／平方米左右。

一位家住上海内环的非学区房房东对《证券日报》记者表示：“二手房价格核验政策出台后，我们家小区基本没什么房源挂出来了，内环里基本是非重点学区房和老公房，挂牌单价很难超过10万元／平方米，现在能在中介展示出来的房源，价格跟去年相比几乎没怎么涨。”

不过，有上海链家区域负责人对《证券日报》记者表示：“此前价格较高的学区房现在可能不会出现在门店网站上，因为肯定通不过价格核验。但也有购房者私下交易，通过做低房屋成交价格等手段，使得在交易中心过户时看似成交价格较低，实际上差价都以现款支付了，相当于多付了首付。”

对于上海二手房价格核验政策的影响，亿翰智库研究总监于小雨对《证券日报》记者表示，“具体影响还要看接下来的细则，如果有银行和公积金等方面的政策配合，我认为对房价上涨会有抑制作用。”

审批放贷周期延长

自2021年初最严限购政策“沪十条”出台以来，上海楼市调控持续“打补丁”，包括将法拍房纳入限购范围、严管住房赠与行为等。

从资金层面来看，上海楼市贷款放款周期也自今年年初开始普遍延长，过往一个月左右走完的贷款审批及放款流程，目前延长到6个月及以上。

“现在置换一套房子，两方放贷审批就要一年左右，加上看房选房的时间，需要花费的时间和精力比过去多几倍。”上述链家区域负责人对《证券日报》记者表示，“二手房贷款审批，只要涉及商贷，基本就是三价选一取最低来决定按揭额度。其中，银行评估价很不确定，目前新政刚出还没有细则，据说是请评估公司进行房屋市场价的评估，这个价格要网签后10日左右才会出来，如果贷款额度不够就需要购房者自行筹备，也就是变相增加首付款。”

该负责人对《证券日报》记者表示：“目前市场上挂牌价格比核验价格低的，就只有老公房，这些房源因为房龄老等原因，被购房者选择的机会不太多。反而那些单价被炒到10万元／平方米的次新房，才是价格核验政策的最大打击对象。”

“二手房价格核验政策影响较大，将促进行业价格更加规范，也会影响房东的挂牌心理。长期来看，这一政策肯定会使得二手房价格泡沫减少，尤其是对学区房。”易居研究中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，“从行业角度来讲，价格核验制度能够进一步促进整个二手房市场的健康发展，将二手房价格纳入监管，可以缓解部分区域一二手房价格严重倒挂的现象。”

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