专家建议房地产税按家庭套数征收 我国原《物权法》颁布实施

原标题：财政部专家：建议房地产税从第三套房开始征收3月27日，原财政部财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康在接受媒体采访谈及房产税时表示，从家庭的第三套房开始征税，这是接受度比较高的而且也相对宽松的方案，能争取形成一个最大的公约数。目前，房地产税研究过程中还存在分歧。贾康表示，他注意到了国家税务总局前副局长许善达有关“房地产税研究过程中没有达成共识

原标题：财政部专家：建议房地产税从第三套房开始征收3月27日，原财政部财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康在接受媒体采访谈及房产税时表示，从家庭的第三套房开始征税，这是接受度比较高的而且也相对宽松的方案，能争取形成一个最大的公约数。

目前，房地产税研究过程中还存在分歧。

贾康表示，他注意到了国家税务总局前副局长许善达有关“房地产税研究过程中没有达成共识”的说法。

贾康分析，据他过去所接触到的，有关免税部分的安排这方面，就有不同思路。

“按照人均多少平米做扣除以后征税是我了解的比较主流的看法。

”贾康介绍，现在中国在不动产登记制度完成以后有信息支撑的全套能力，具体城镇区域的这些房主们有家庭成员的信息、有多套住房的相关信息、输入身份证号相关家庭直系成员有多少套房信息，这方面上是一网打尽的。

但是在网上有不同的意见。

社科院曾提出一个假想方案，按人均40平米征税。

贾康表示，全中国统计下来是人均30平米出头，网上的反对意见是说一个家庭两个父母带一个未成年子女三口人住120平米的房子，按这个界限不用交税，但是出现不幸孩子身亡，两个父母悲痛欲绝的情况下，税务局的人上门说需要交房地产税了。

他觉得按照这个假设场景是非常难办的事，不能光讲法上合理，一个和谐社会要争取处理好这种事情。

贾康考虑的方法则更为宽松一点。

他自问，第一套房不征行不行？比如第一套房大到400平米，小到40平米怎么办？那就要讨论大家愿不愿意接受，不能再细化了。

另外，如果第一套房扣除，会激发普遍的离婚潮，父母变成一人一套房，这个情况人们已经领教过了，确实在有些城市出现过排队离婚的场景。

品牌营销专家燕鹏飞点评到“那么是不是可以再放宽一点？单亲家庭扣第二套房，双亲家庭扣第三套房？”网上流出的香港就是这套方案，潘石屹当年说过，家庭的第三套房开始征税，这是接受度比较高的而且也相对宽松的方案，能争取形成一个最大的公约数。

4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

这意味着，经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的全国不动产统一登记制度全面建立。

“我国对于不动产登记推行已久。

”著名经济学家、华夏新供给经济学研究院创始院长贾康4月25日对时代财经表示。

最早在2007年，我国原《物权法》颁布实施，其中第10条明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，为建立不动产统一登记制度指明了方向、奠定了法律基础。

2013年，党中央、国务院正式作出建立不动产统一登记制度的重大改革决策，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合。

具体而言，是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

此后，我国通过各类举措推进不动产统一登记工作进程加速，包括于2015年3月1日起正式施行《不动产登记暂行条例》；2017年8月全国各级信息平台接入国家级信息平台，实现全国四级联网运行；2022年，将土地承包经营权和土地经营权纳入不动产统一登记等重要里程碑节点。

而今年恰是不动产统一登记改革实施十周年。

自然资源部表示，目前全国有约3000个大厅、40000个窗口，每天为40万群众和企业提供各类登记服务，十年来累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份。

此外，2000多个市县同步颁发电子证书证明3.3亿多本。

至此，我国全面建立和实施不动产统一登记制度。

这一改革的全面实现将产生什么影响？尤其是，土地、房屋等不动产作为企业和群众最普遍、价值最高的财产，通过不动产统一登记将对房地产市场产生什么影响？“全面实现不动产统一登记是国家实施现代化治理的前提条件，不只是关联房地产税的问题。

”贾康对时代财经称。

至于与房价、房地产税等公众关心的敏感问题的关系，贾康认为首先要看到，这一制度覆盖各类不动产，属于国家基础数据层面的信息问题，不能只是把它直接与房地产调控挂钩，或简单地理解成只为征收房地产税而推行的工作。

不过贾康仍指出，不动产的统一登记，属于最基础性的优化房地产市场管理和深化相关改革的前提条件，对于未来的房地产税开征，亦将起到基础条件支撑作用。

“不动产登记的全面实现对于国家了解房地产现状起着重要的价值。

”针对房地产市场的影响，全国房地产商会联盟主席顾云昌分析道。

顾云昌对时代财经指出，我国房地产市场发展至今，有着庞大的房屋规模和发展速度，但对于自己的家底仍是不清楚的。

“摸清家底，对于群众权益保障以及政府制定房地产发展政策都有益处，因为房地产调控、高质量发展离不开数据的支持。

”具体到不动产统一登记对房地产税出台的影响，多位房地产专家都对时代财经肯定了两者间的促进关系。

顾云昌指出，房地产税中的各项数据，如房地产税的税率如何计算、是否全面增收、是否有一定优惠等，这些都离不开基础数据，如今不动产登记的全面统一则对于房地产税出台有一定的助推作用。

“不动产统一登记后，房地产税才可能全面落地。

”中原地产首席分析师张大伟持相似观点，并直言房地产税是未来几年肯定会落地。

张大伟认为，随着不动产登记的全面完成，将影响房地产市场走势，特别是过去少数灰色收入进入房地产的可能降低。

“不动产登记本身并不是房地产调控，目的也并非反腐。

但应该说这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响将非常大。

”针对楼市影响方面，张大伟对时代财经称，虽然楼市已经有多年时间消化，但是对于部分高端住宅部分投资型旅游地产来说，这一政策依然是利空；同时已经不可能再刺激小城市的房地产发展。

“毕竟不动产登记完成后，房地产税中的持有环节税已经具备了出台的所有技术条件。

”张大伟称。

地方应以定制化思路考量时代周报：据预测，上海（楼盘）和重庆（楼盘）可能会在既有房产税的改革基础上率先升级为房地产税政策。

从此前上海、重庆的试点情况来看，主要是对高端存量或增量的征收，由于涉及人群有限，影响亦有限。

这两地的试点经验可以给全国范围内的房地产税征收带来哪些启示？贾康：房地产税的征收方案，不同城市应因地制宜，不能一概而论。

中央的表态是充分授权地方，中国现在的房地产市场已经明显分化，不只是分化为一二三四线城市，各线中不同层次的城市也在分化，一个城市不同地段、不同功能区也在分化，所以不存在可以普遍适用的解决方案。

但也要注意，虽然同一城市有不同地段、不同功能的区分化，但房地产税征收通常都要按大片来考虑，不能太细碎了。

时代周报：房地产税的制度设计，涉及的不只是这一税种下的具体问题，还有一系列配套的制度改革，例如地租等。

在房地产税开征前，还有哪些配套政策考量？贾康：开征房地产税是一个系统工程，无法一蹴而就，应考虑前后呼应的配套政策。

搭建这个基本框架，要把税、费、地租和不动产整个制度框架全盘考虑，做好制度协调，要考虑怎么整合、怎样尽可能降低社会的综合负担，其中，还要考虑不同类型的负担如何分流归位以理顺相互关系。

例如住房的土地使用权在70年后到期，如何按《物权法》已定原则进行续期操作？这些问题都要在配套改革中处理好。

具体的配套政策，每个地方都不一样，地方应以定制化的思路考量，但核心道理是一致的：如何在启动房地产税征收时，综合各方面复杂的参数，做好配套方案的设计。

这项工程难点很多，主要难点就是既得利益的阻碍。

免征标准可考虑再宽松时代周报：越来越多人赞同，房地产税的征收不能简单依据人均平方数或首套房等单一指标来作扣除的第一单位，免征标准的划定该有哪些考量？贾康：免征标准很重要。

坚持扣除第一单位，应明确地在立法上作为一个前提，至于第一单位是人均多少平方米、或是不是一个家庭的第一套房，这种技术争议其实不是根本问题。

核心是如何使房地产税的征收如何具备可行性，在社会可接受的程度上实施，这就需要公众理性地讨论起步时的最大公约数。

在立法过程中粗线条勾画技术层面的框架后，出台征收方案时则可以柔性切入。

例如，在扣除第一单位的前提下，最宽松的考虑，既不是人均多少平方米的扣除，因为这样在家庭成员出现变故的情况下可能引起税收负担的上升；也不一定是所谓的第一套房，第一套房在中国现实生活中有可能引出以避税为目的的离婚潮。

是否可考虑再宽松些？例如单亲家庭按第一套房作为扣除的第一单位，从第二套房开始征收；双亲家庭则按前两套房做扣除的第一单位，从第三套房开始征收。

总之，先把最可为公众广泛接受的制度框架建立起来，以后再逐步地动态优化。

时代周报：《中国家庭金融资产配置风险报告》2016年数据显示，69.05%的城镇家庭仅有1套房产，15.44%的家庭有2套房产，仅有3.63%的家庭拥有3套及以上房产。

这一事实能给房地产税的制度设计带来什么启示？在房地产税的制度设计上，从免征面积、税率和征收范围等方面，如何统筹以取得最大公约数？贾康：现在房地产市场的很多行政手段已经误伤了不少刚需，不是长久之计。

房地产税作为经济手段，可以替代目前副作用很大的行政手段。

最大公约数是立法过程中的重要考量，不可能大家都一致同意，只能通过走向共赢的机制来寻求最大公约数。

也就是说，立法过程应该是阳光化、透明的，有必要时还应举行听证会，通过电视、广播、网络等渠道直播，大家充分地表达自身的观点，但这些观点应是有论据的、讲理的，通过这样的方式来寻求最大公约数。

免征面积、税率和征收范围属于具体的问题，需要牵头的立法机构根据其工作机制，最后形成一个交付人大审议通过的文本。

在市场中动态调整时代周报：房地产税的制度设计中，一个核心的考虑是走调节高端的路线，即对于刚需而言，可以尽量减少负担，对于房子持有多的则要多交税，但如何避免囤房者增加的持房成本转嫁到租房或者买房者身上？贾康：如果房主把房子出租，那就是随行就市，不是房主想转嫁持房成本就能转嫁的。

这里存在一个潜力空间，即如果很多空置房在房地产税推出时进入市场，其实相当于增加供给，使供需平衡得以改善，降低租金价格或者对冲租金的上涨，这是一个市场过程。

大量的空置房进入市场，可以抑制甚至降低房租价格，但还要看各地具体的数量表现。

不排除部分房主转嫁持房成本的情况，这是一个调整的过程，总体来说资源配置是优化的，降低空置率对社会来说是好事。

时代周报：有人担心，土地开发过程已缴纳了土地出让金，再在保有环节征收房地产税可能造成重复征税的情况。

如何协调土地出让金和税收的关系？贾康：土地出让金即通常所说的地租，这两者是相互协调的关系，在这两个影响参数互动的过程中，市场发挥作用求得平衡，如果以后形成了稳定税收，前面批租环节的价格水平可能会下降。

另外，要强调的是，两者不是二者取其一的关系。

土地出让金是土地所有者通过让渡经济权利得到的收入，而房地产税在保有环节征收，是国家凭借社会管理者的政治权力所征缴的收入，两种收入的依据不同。

现代社会的税制实际上是多税种、多环节的复合税制，必然存在重复纳税的问题，真正需要关注和讨论的，是这种重复是否合理。