疫情之下，写字楼市场为何难以减租？丨亿欧问答

为了化解疫情影响，扶持中小企业，多地出台了减租政策。

地方倡导国企减租，并呼吁“中小企业”紧相随。 

以深圳为例，龙岗区国资局指导区股份合作公司协会号召各股份合作公司积极响应，根据实际情况酌情减免企业租金，切实减轻承租企业负担。截至2月1日，参与减免租金行动的社区股份合作公司（含分、子公司）共297家减免标准为半个月租金，预计共减免14358万元，惠及5080家实体企业。 

国企是很好的榜样。但这种提倡由国有企业、社区股份公司带头，呼吁其他业主与经营者“接力”的倡导，不一定能激发市场的积极反馈。 

近期高力国际一份对138个办公楼业主和337个租户企业的调研报告却显示，有近六成的业主认为租金将保持稳定。 

为何写字楼难以减租？ 

第一、写字楼市场本身也是疫情的受害者 

除了政府发动，各地租赁协会、中介组织、房产商会也积极倡议，建议写字楼、产业园实施租金减免，不过其前提是保证自身的正常运作。

在疫情之前，企业延迟复工，已经影响到了写字楼业主和以及产业链服务商的自身运作，面临更多下行压力。

2月6日，中指院举行商办市场形势线上分享会，众多行业专家和从业者一致认为，本次新冠肺炎疫情对商办市场的影响是：从短期来看，商业零售短期内会受到较大影响，租金收益下降、空置率上升会给商业地产运营企业带来较大的压力，并影响2020年企业的收益。

一家写字楼后勤服务商告诉亿欧，疫情对写字楼运营方和像他们这样的服务商伤害颇大。

“有些大公司已经是明确三月才能复工了。他们公司提供的后勤服务里涵盖的送水服务、文印服务、电脑检修等等上游劳动密集型的服务商都没有复工，人力都比较紧张。 ”

第二、空置率一路居高，减租进一步伤害业主

一线城市写字楼高空置率已经是不容回避的事实。

去年，出现了深圳前海空置率高60%的报道。后来，深圳市住房建设局负责人士辟谣，指出部分媒体发表深圳前海空置率高达60%的文章是是严重不实的报道，有误导社会之嫌。 

但实际上，虽然不至于高达60%如此离谱，深圳的写字楼空置率也是偏高的。根据戴德梁行发布《2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望》报告，2019年深圳甲级写字楼空置率攀升至22.04%。 

“供过于求”是空置率偏高的重要原因，这也意味着，新项目的入市并未有效刺激吸纳量的增长。

深圳、北京是很典型的供应明显大于市场需求城市代表。

比如，2019年，深圳写字楼新增供应创历史新高，全年有超过200万平方米新增供应，共计21个项目进入市场。 

再比如，2019年前三季度，北京甲级写字楼新增供应约达43万平方米，这也直接导致了北京的写字楼整体市场空置率上升至10.9%。

这说明，写字楼进入“租客市场”。如果吸纳量增长放缓，新增供应又持续不断，写字楼的空置率会进一步走高，对写字楼业主的压力也越来越重。

高力国际报告显示，近六成办公楼业主认为租金将保持稳定，29%则认为租金将会面临下行压力。其中，一线城市的业主们比其他地区的业主更加保守谨慎。

 第三，二房东议价空间小

物业、商务公司和个人有时候也会承担写字楼“二房东”的角色。他们承包下部分写字楼，再分割成小单元转租出去，利用差额盈利。 

一旦租户们要求减租或者免租，这部分的风险就转移到了“二房东”的身上：一方面，业主们不承诺免租，另一方面是社会的呼声，“二房东们”也成了“夹心饼干”。

但是，大楼平时的物业公共部分的日常运行维护费用、配套设施设备费用、保洁费用、绿化养护费用、安保秩序维护费用、固定资产折旧费用、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等已经是不小的开支。

此外，租金已经是积重难返。2019年，一二线城市写字楼租金已经有近半数下跌。

根据中指研究院数据：2019 年三季度，一线城市中，55.6%的商圈写字楼租金环比上涨，44.4%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市中，40.9%的商圈写字楼租金环比上涨，54.5%的商圈写字楼租金环比下跌。

此前已经传出二房东“亏本出租”的报道。在租金已经下行的前提下，议价权本身就小的“二房东们”又要承担疫情的压力，也就不难以理解，为什么他们无法“一降再降”，给不到租户令人满意的优惠了。

不管是租户企业还是办公楼业主，都能感受到疫情带来的负面影响。在大环境下，能做的是调整好心理预期，并通过多种手段，尽力减少损失。

编辑：余欣婷

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