上海地产集团黄浦江畔别墅或涉先建后批 项目遭封禁16年升值近20倍

　　“这些房子空在这里快20年了，办不下房产证，没人敢要，白白浪费了。”6月18日，上海黄浦江东岸，淅淅沥沥下起雨来，一位操着外地口音的清洁工人将一包包生活垃圾从别墅里搬上斗车。

　　这些藏于闹市的崭新别墅名叫“雪野家园”，与上海世博展览馆隔着两条街道，走路不到5分钟即是中华艺术宫。如今，别墅虽然已建成16年，但从未迎来过主人，由于常年日晒雨淋，部分别墅的外墙开裂破碎，爬满绿色藤蔓，附带的私家花园则杂草丛生，甚至被人种上了茄子等各类蔬菜。

　　资料显示，雪野家园项目别墅部分共30套，发证面积总计8721.7平方米，平均每套约291平方米。但由于这些联排别墅在竣工验收环节，被浦东新区规划部门查出违规“超面积”操作，以至于项目一直无法办理产权证。

　　直到去年，雪野家园项目开发商上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）为70%的别墅成功办理产权证，小区现有业委会却认为“开发商扩建别墅，影响小区容积率和舒适感”，不同意在相关手续上予以配合。

　　6月20日，一名接近中星集团母公司中华企业股份有限公司（600675.SH，以下简称“中华企业”）的人士向《中国经营报》记者表示，目前公司相关方正在采取措施处理上述问题，项目开发和办证手续方面均是合法合规的，只是各方利益诉求的矛盾仍未解开。

　　围绕着上海黄浦江畔的30套稀缺别墅，中华企业为何急于拿证出售，业委会为何反对别墅装修工作？矛盾僵局的背后，实际上是一场业委会维护全体业主应得权益，控股股东上海地产（集团）有限公司兑付资产重组承诺的博弈。

　　30套世博板块别墅办证难

　　作为上海世博会保留的建筑，鲜红色的中国馆成为了上海市的地标之一，附近的商业综合体年客流量超过1600万人次。雪野家园所处的位置即在世博板块的核心地段，地铁站和长途客运站分列两侧，交通条件和自然环境十分优越。

　　记者从云台路地铁口出来后，往北不到10米就是雪野家园的大门，经过一口人工喷泉即看到米白色的联排别墅和双拼别墅，从东南向西北方向分别排列着，呈弯月状，共建设有11幢楼，依次数过为30套。别墅四周是8层左右的小高层住宅，分布在花园和茂盛的香樟树之间。

　　从别墅的风格来看，30套别墅都是统一的白墙、橙色通风井和黑瓦，所有门窗紧闭着，外部来看是两层建筑。其中，大部分别墅的屋檐位置有渗水、发泡的状况，二楼的栏杆生锈泛黄，玻璃上累积着厚灰尘，门前的私家花园则长满了野草。

　　据小区里一位不愿具名的居民介绍，根据规划，雪野家园分为三期开发，一期是8层~9层的小高层住宅，二期是小高层住宅和联排别墅，三期也是小高层住宅。2002年前后，一期小高层的居民陆续入住小区，30套别墅也在同一时间建设完工。

　　雪野家园13幢12-15号联排别墅是所有别墅中唯一在使用的一幢。6月18日11时许，该幢别墅的车库门口堆积着凌乱不堪的生活垃圾，一侧的绿化带里甚至丢弃有各种建筑材料，一名工人穿着雨衣在向外搬运垃圾。走进该套别墅可以看到，屋内未进行装修，到处摆放着生活用品，用作物业公司保洁人员的住所，上下共有4层楼。

　　根据该项目的建设工程规划许可核准图纸显示，30套别墅建筑的层高均为3层。

　　“雪野家园项目前期的规划审批程序是合规的，但是我们在竣工验收的时候检查发现，建成的30套别墅存在超出规划面积的情况，所以房管部门不允许开发商对外出售。”浦东新区规划和自然资源局一名负责人表示。

　　涉嫌“先上车后补票”

　　在土地资源日益紧张的上海，建设用地规模接近“天花板”。建造别墅项目造成的土地资源浪费，让这一问题更加严峻。

　　事实上，为了加强土地的集约利用，自2003年起国家相关部门先后多次下发“禁墅令”，禁止别墅类项目的供地及建设。2012年，国土部、国家发改委再次联合印发通知，明确限定，住宅项目容积率不得低于1.0，同时，别墅类房地产项目被列入限制、禁止用地项目目录。

　　上海市浦东新区周家渡街道办事处办公室一名陈姓负责人介绍，去年在辖区内拆除违章建筑达到5万平方米，包括老旧小区内无产权证明的自建房、沿街门店等等，甚至有别墅项目在建设过程中被中途拆除。对于雪野家园别墅的情况，将向上级部门反映之后进行调查。

　　令人意料之外的是，正当居民们担心违规别墅是否将被拆除的时候，近日，开发商中星集团方面对外表示被雪藏了16年的一手别墅已经办理产权证，并且打算正式对外出售。

　　根据中华企业2018年年报显示，2017年9月14日，中星集团已取得雪野路别墅的《新建住宅交付使用许可证》，文号：（沪建管（浦东）交付许（2017）第049号），2018年已办理部分房屋的产权证证书（沪（2018）浦字不动产权第 100439 号），面积为 6751.33平方米，剩余1970.37 平方米尚未办理。

　　被检查出超面积并且未进行整改的别墅如何顺利办理房产证？浦东新区建设和交通委员会一名工作人员告诉记者，取得《新建住宅交付使用许可证》需要提供土地出让合同、项目规划建设方案批复和附图、建设工程规划许可证、住宅项目建设工程竣工验收备案文件和建设工程竣工规划验收合格证明等。竣工验收备案的过程中，如果开发商在规划图纸之外改建或者扩建，建交委监管部门会现场开具罚款书，如果有不合格的话给出整改意见书，符合程序之后才能通过。

　　一位从上世纪末开始在上海开发房地产的业内人士透露，早些年，开发商在上海“先上车后补票”的情况比较常见，按照原来的规定，只要项目的土地、施工许可和规划许可等证件齐全，在竣工验收的时候发现超面积，就按照工程造价的2%~20%左右向相关部门补交罚款，办理合法手续之后再销售。“一套上百万元的别墅，补交罚款不过几十万元，近年来房价翻倍上涨，这部分罚款对于公司来说不值一提。”该业内人士说道。

　　6月21日，浦东新区规划和自然资源局向记者证实，已经对中星集团建造的雪野家园项目予以处罚并补办超面积的建设工程规划许可证。

　　那么，哪方公司为雪野家园别墅办理《新建住宅交付使用许可证》补交罚款？具体数额为多少？上市公司是否作出公开披露？别墅项目将于何时入市销售形成收益？针对上述问题，6月19日，记者前往上海浦东新区雪野路928号中华企业公司所在地的一楼大厅，向公司的工作人员提出采访请求，对方表示领导在外开会，不能接受采访。致电致函上海地产（集团）有限公司的工作人员，截至发稿未获回应。

　　资产重组承诺期逼近

　　记者深入调查发现，中星集团积极为违规别墅办理产权证，并且推动项目入市销售，是因为控股股东上海地产（集团）有限公司在将中星集团100%股权注入上市公司中华企业时承诺，三年内完成办理雪野路别墅的完全权属证书，否则将进行回购。该项承诺的截止日期是今年11月。

　　公司官网信息显示，上海地产（集团）有限公司是一家成立于2002年国有独资企业集团公司，截至“十二五”末，集团总资产达2123亿元。上海地产（集团）有限公司旗下的中华企业成立于1954年4月，前身为中华企业公司，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业。

　　时间的指针回拨到2016年，因业绩出现亏损被实施退市风险警示的中华企业，披露重大资产重组方案，上海地产（集团）有限公司将中星公司100%股权注入上市公司中华企业，上市公司同时向中远海运资产、平安不动产、华润商业、平安磐海汇富、合享投资及金投基金非公开发行股份募集配套资金。在该项资产重组方案中，评估中星公司账面资产净值74.9亿元，标的资产评估值174.7亿元，增值率约133%。

　　同年11月，上海地产（集团）有限公司对中星集团开发成本中雪野北块做出承诺。第一，将采取措施确保中星集团在本次重大资产重组资产交割日起三年内完成办理雪野路别墅的完全权属证书；第二，如中星集团未能在上述期限内完成权属证书的办理工作使雪野路别墅处于可售状态，上海地产集团承诺在上述期限届满后以现金方式回购雪野路别墅，回购价格为重大资产重组交易对应之评估值及其对应的资金成本。另外，如中华企业因雪野路别墅的违规建设等原因受到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或其他任何损失的，上海地产集团承诺赔偿中华企业因此而遭受的实际损失。

　　据中华企业2018年财报披露，报告期内，雪野北块别墅年末账面余额为4000万元。一位长期关注雪野家园项目的房地产经纪人介绍，16年前，该项目的别墅大约100万~200万元一套。参照目前在售的别墅价格，雪野家园的一手别墅均价将在13万元/平方米以上，按照平均面积，现在每套别墅将达近4000万元，总共货值将超过10亿元。可以说，这30套别墅16年或坐地升值近20倍。

　　可以预见的是，上海地产（集团）有限公司若要在今年11月之前确保完成办理雪野家园剩余1970.37平方米别墅的产权证书，并使项目处于可售状态，雪野家园业委会是重要一环。

　　中国城市发展研究院一位不愿具名的专家表示，由于近年来有关房地产开发的政策日趋严格和完善，原来满足条件的项目遇到政策“卡壳”，产生历史遗留问题。如今，尽管违建别墅办理完成产权证，但是项目容积率会受到影响，同时损害其他居民的权益。