【超市选址】开店选址必备手册

　　城市总人口(单位:万人) ,其中市区人口(单位:万人) ,人口结构、数量、比例,分以下三段: 16—24岁, 25—35岁, 36—6岁。市区有多少户商场,户均人数。适龄青年去年结婚数量。城市从业人员数量,企业人员从业数量。总面积(单位:平方公里) ,其中市区面积(单位:平方公里)市区人口密度(人/平方公里)。以上数据采集是为了剥离出我们的消费主体,算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。数据来源是统计局、规划局、民政局(亲自去或上网查均可)。(填表格6)

　　确定市区扩容是以”摊大饼”形式还是以新建”卫星城”形式发展。扩容方案是否实施,若实施已到何种程度。城市扩容速度快,对旧有销售格局的冲击就大,进军该市场机会多同时难度相对低,成功的机会大。市区若以”摊大饼”形式扩容,环路成为店址的首选。市区若以”卫星城”形式扩容,旧城与新城的连接干道成为店址的首选。数据来源是规划局并实地验证(亲自去或上网查均可)。

　　※市区公共汽车有多少条线路,它们总里程。近三年的载客数及未来几年的发展规划。每条线路的票价及月票的价格。

　　※自行车的现有数量及前两年的数量※有轨交通是否有,若有,有几条线路票价及月票价。※出租车拥有量及每公里价格。

　　※机动车状况,私车比例及近三年变化情况,小客车与货车比例。以上是为了解该城市百姓的基本出行方式。数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统计局(亲自去或上网查均可)。(填表格7)

　　※商品房开工及在建项目数量,总建筑面积,房屋空置率,每个项目销售均价及规模(建筑面积)。住宅项目的户型结构及比例。以上是为了计算该城市超市消费未来一年的增长趋势,数据来源是规划局(亲自去或上网查均可)、各项目实地走访。(填表格8)

　　首先把全市的商业街划分为四种类型,A类主商圈最好,B类次商圈,C类有潜力,D类暂无价值。采集每一类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写字楼※住宅楼。以上是对该市租金整体状况进行摸底。数据来源是各中介公司及市场调研。(填表格9)

　　※超市销售从业人员人均收入,主要岗位人均收入:店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。数据来源是市统计局及市场走访调研。(填表格10)

　　※市区商场超市零售商有多少家,每家营业额※市区有多少超市卖场,每个面积有多少,※市区商场超市总经营面积,※全市超市卖场每平米年平均营业额。※零售商超市经营门类集中度调查,依我公司主要门类划分为:彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。(填表格11)

　　根据各种相关数据进行论证。分析该城市的经济发展速度,城市规模,是否适合开连锁店。分析进入该城市的投入产出比,需要开多少家店才能基本覆盖,第一年的营业额预测及各项费用支出预算。根据房地产情况分析该市整体超市市场第二年的增长潜力。分析预测我们第二年的增长趋势。分析客流规律及消费潜力。分析交通地理条件。分析竞争激烈度。分析人力成本。分析广告宣传成本。分析人文状况。分析影响经营的因素,如政府的工作效率等。

　　经过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。

　　2.1目标店方圆3公里区域内(1万人—3万人),居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。

　　2.2交通方便,旅客上车、下车最多的车站,或者在几个主要车站的附近,能够在顾客步行不到2分钟的路内的街道开店。

　　2.3店面临主干道,门店设在三叉路的正面,拐角的位置也是很理想的,它位于两条街道的交叉处,是人流的停滞点,能够产生”拐角效应”

　　3.1最佳目标店:大型超市、家具广场、高级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素质较高的居住区、有较多居住人口和活动人口的地方、大型车站附近、同行密集的地方或没有一个竞争对手的大街。

　　3.2最差目标店:僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑。

　　3.3装修定位:店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意,体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁。(详见有关章节)

　　4.1选择现在被商家看好的店址,不如选择不久的将来会由冷变热,而当前尚未被看好的店址。这样的门店位置费用低,潜在的商业价值大。因此,应特别留心城市建设的发展带来的变化。

　　4.2选择靠近大公司、大店铺的街道一边。这一侧出入者能够成为我们的顾客,另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍,比较容易指引她人光顾。

　　4.3选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展,新机构的设立,会给门店增添顾客,使今后的发展更具潜力。

　　调查大商场家电部门及超市专卖店基本情况(企业性质、员工数、年销售额) ,预计年家电销售额,将调查情况列表。(见表一)

　　第一步:购买城市地图,计算主要交通道路,如环线加放射路线结构地交通,可计算该城市共有几条环线、几条放射线,环线和放射线交叉口是较好地店面位置,将交通状况整理列表。(见表二)

　　观察客流状况,对周边无住户路段排除,确定重点调查路口和路段,调查客流量和公交线路状况,依客流量大小进行排列。(见表三)

　　根据主商圈寻找可出租的店址,主要有新建底商,不景气商场、超市等可主动找主要负责人面谈,面积在3000-500平米,作为目标店址,对目标店址应调查周边3公里之内顾客群( (见表四、表五)。

　　租赁之前,应先了解房屋的基本条件及价格,查看房屋的产权状况,实地考察,看是否适合我们经营,房屋有无破损,楼面的受力以及水电等情况,了解房租情况.

　　有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大,都挤在城市某一块地方是不可能的,必须四面扩张,但扩张不是相等平齐的,而是有条件和有先有后的,选择场地就要注意到这一点,用长远的、发展的眼光对待这一问题。

　　要选择的场地只要基础好,有发展前途,看准了下决心定下来,环境和条件差一点,能够边经营边建设,逐步改进环境,创造好的条件。如果犹犹豫豫,当决不决,就会错过商机。

　　先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St,推算出商场超市的年零售总额Sh。以该市商场超市年零售额的40%为目标占有率乘以7%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额,分2到3年实施,第一年用总租金额40%的额度为宜,第二年依经营情况推进。

　　2）交通方便,乘客上车、下车最多的车站,或者在几个主要车站的附近,能够在顾客步行不到2分钟的路内的街道开店。