观察丨LPR连续19个月未变 房地产信贷环境现改善信号

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王松才

11月份贷款市场报价利率（LPR）已连续19个月持平。11月22日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

尽管从宏观层面而言，11月份MLF利率保持不变，商业银行净息差处于历史低位，缺乏下调LPR报价动力，近期总体市场利率呈现小幅上升态势，但鉴于房地产行业的特殊形势，其信贷环境已经悄然改善。

房地产流动性危机在逐步缓解

“房地产行业似乎一夜入冬。公司流动性陷入巨大困境，我们有的区域公司几乎遭遇‘连锅端’式的裁员，留下来的人也普遍被降薪。”近日，华南某全国性品牌房企相关负责人告诉，鉴于有头部房企“爆雷”，一方面地方政府加强了预售资金监管，导致账面上有钱却无法使用；另一方面，有金融机构也出现提前抽贷的情况，新增贷款和发债端更是难上加难。对于资金密集型的房企来说，维持正常的经营已经非常艰难，这无疑是一场流动性灾难。

从第二轮集中供地土拍结果来看，不少城市土地面临底价成交甚至流拍的情况。显然，这种形势并不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”调控目标。

目前，监管层已经注意到了这个问题，以维护房地产市场稳定、维护购房人合法权益作为出发点，开始纠偏。

根据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，11月份贝壳研究院监测的“100+”个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月份回落4个基点，二套房贷利率为5.96%，较10月份回落3个基点。本月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对表示，自10月份房贷利率出现年内首次环比回调后，本月利率再次下降，信贷环境继续改善。放款周期自4月份以来首次缩短，银行放款力度加大，房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利于改善市场预期，促进市场成交筑底回升。

“可喜的是，房地产行业信贷环境在逐步改善。不过，这还需要一段时间，但我们相信没有一个寒冬不能过去。”前述房企品牌相关负责人告诉。

预计明年房贷供需关系回归正常

央行11月19日发布的2021年第三季度中国货币政策执行报告继续强调“房住不炒”“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，但相比于二季度报告，增加了“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益”“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”的表述，还首次提出“以经济高质量发展化解金融风险”。

国泰君安认为，这说明了稳增长和防风险的天平已经发生变化，维护房地产市场稳定的重要性正在增加，也说明防风险的“底线思维”回归。

国泰君安分析，地产“硬着陆”风险的源头是房企的流动性危机，需要“稳定市场预期、纾困融资环节、提振销售环节”三管齐下。短期来看，政策底的特征已经比较明显，但房地产行业下行趋势还无法逆转。为了防烂尾、保交房，近期多地升级商品房预售资金监管力度，叠加土地和商品房库存双低，房企还未走出当前一系列负反馈反应，想要让行业“软着陆”，政策边际放松仍有必要。

许小乐表示，10月以来局部城市房贷利率下调、信贷环境改善后，市场预期已有所改善，二手房成交量较9月有所回升，如深圳、广州、惠州、东莞等城市。

根据贝壳研究院的监测数据，11月重点城市中约30%的城市下调房贷利率，下调范围较上月扩大。主要覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区。11月百城中超过60%的城市放款周期缩短。

许小乐说，当前部分城市房贷利率较高，放款周期超过4个月，在满足合理资金需求的导向下，后期有向下调整的空间，预计下个月市场房贷利率继续回调、放款速度加快，有利于改善购房预期，促进市场成交筑底回升。预计明年房贷供需关系将回归正常，有利于合理住房消费得到正常满足，促进房地产市场平稳发展。

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