2021年上半年西安市地产市场分析报告

2021年上半年西安市地产市场分析报告空山新雨后天气晚来秋的作者 土地市场，2021年上半年西安土地市场总体运行稳健，受调控政策影响呈阶段性波动。一季度，多宗开发用地溢价成交，市场需求旺盛，热度持续；二季度，政府推出“限房价、定品质、竞地价”房地联动调

土地市场，2021年上半年西安土地市场总体运行稳健，受调控政策影响呈阶段性波动。一季度，多宗开发用地溢价成交，市场需求旺盛，热度持续；二季度，政府推出“限房价、定品质、竞地价”房地联动调控机制，调整优化竞拍规则，并试行“两集中”供地，市场趋于理性。上半年全市招拍挂市场共推地13166.27亩，其中开发用地8089.69亩，占比61.44%，同比上涨2%；上半年共成交国有建设用地188宗合计13261.37亩，同比下降8.19%；实现土地出让收入543.168亿元，同比上涨24.41%。

房产市场，受商品住房限价职能下放影响，供应短期缩量，需求依旧强劲，市场供求矛盾依旧突出。上半年全市新增商品房供应885.99万平，同比下滑21.7%；上半年全市商品房共成交1110.87万平，同比上涨25.26%。其中商品住宅成交818.35万平，同比上涨21.15%，中心城区成交452.30万平，主力区域为浐灞；西咸新区成交247.48万平，沣西新城为主力区域；远郊区县成交118.58万平，高陵区远超其他区域，占比超三分之一。

2021年上半年西安市土地招拍挂市场成交各类建设用地188宗，合计13261.37亩，实现土地出让收入543.17亿。

西安市招拍挂市场土地成交面积

及出让金半年变化图分用途看，2021年上半年西安市成交工业用地5602.85亩，居住用地5004.13亩，商业用地2353.67亩，其他用地300.73亩。

西安市土地招拍挂市场2021年上半年

成交各类用途占比图

分区域看，西咸新区成交面积7113.40亩，泾河新城居首；中心城区成交面积3999.46亩，高新区居首；远郊区县成交土地2148.51亩，蓝田县居首。

西安市招拍挂市场2021年上半年

中心城区各区域土地成交总量对比图

西安市招拍挂市场2021年上半年

西咸及远郊区县各区域土地成交总量对比图

上半年，西安市共成交居住用地68宗，5004.127亩，实现土地出让收入444.409亿元，相较去年同期，成交面积下滑9.54%，出让金收入上涨43.24%，整体表现为量降价涨。成交土地均价为955万元/亩，较去年同期上涨49.69%，环比上涨43.61%。西安市招拍挂市场居住用地量价半年度变化图

上半年西安市居住用地成交以西咸新区为最多，2544.57亩，占比总量50.85%，其中秦汉新城777.82亩居首，其次为泾河新城及沣西新城；中心城区成交居住用地1711.67亩，占比34.2%，高新区629.30亩领衔；远郊区县成交居住用地747.89亩，占比14.95%，主要分布于临潼区及蓝田县。

上半年中心城区居住用地出让金收入为218.94亿元，高新区及浐灞生态区分别以85.12亿元、44.84亿元远超其他区域；西咸新区合计193.06亿元，其中秦汉新城以63亿元领先其他区域，其次为泾河新城；远郊区县32.41亿元，临潼区及蓝田县表现突出。

2021年上半年西安市居住用地三大区域总量占比

及土地单价分区域对比图

上半年，西安市共成交商业用地47宗，2353.66亩，实现土地出让收入78.71亿，相较去年同期，成交面积下滑11.60%，出让收入下滑24.50%。土地成交均价340万元/亩，同比下滑18.66%，环比下滑4.23%。

西安市招拍挂市场商业用地量价半年度变化图

上半年西安市商业用地成交面积以西咸新区为最多，1820.06亩，占比西安市总量77.33%，其中沣东、泾河与沣西新城成交量较大；中心城区474.63亩，占比20.17%，长安区以239.88亩位居第一，其余区域均不足百亩；远郊区县仅成交58.96亩。

上半年中心城区商业土地出让金收入28.91亿元，占比36.74%，长安区8.85亿元位列第一；西咸新区土地出让金48.76亿元，占比61.95%，沣东新城以30.16亿元遥遥领先；远郊区县1.03亿元，占比全市仅1.31%。

2021年上半年西安市商业用地三大区域总量占比

及土地单价分区域对比图

2021年上半年房企普通商品住宅拿地37宗，2813.71亩，购地资金306.75亿元；城棚改出让地7宗，土地面积449.78亩，购地资金34.59亿元；22宗市场化安置商品住房用地，土地面积1616.35亩，购地资金100.72亿元；另有2宗共有产权房用地，土地面积124.29亩，购地资金2.35亿元。

上半年，西安市新增供应面积为885.99万平，同比下滑21.70%，环比下滑41.05%，销售面积1110.87万平，同比上涨25.26%，环比下滑25.60%，销售均价13442元/平，同环比分别上涨11.1%、1.09%。截止上半年末，全市商品房库存量2789.75万平，去化周期12.9个月。

西安市2018-2021年上半年商品房量价走势图商品住宅新增供应面积630.24万平，销售面积818.35万平，与2020年同期相比，供应量下滑20.11%，销售量上涨21.15%，与2020年下半年相比，供应量下滑36.06%，销售量下滑32.13%。销售均价14451元/平，环比上涨4.88%。截止上半年末，全市商品住宅库存量548.02万平，去化周期仅为3.2个月。

西安市2019-2021年上半年商品住宅量价变化图

商业新增供应面积47.28万平，同环比分别下滑31.66%、43.22%；销售面积60.86万平，同比上涨26.50%，环比下滑37.16%，销售均价14212元/平，同比微降0.44%，环比下滑14.29%。截止上半年末，全市商业库存量663.90万平，去化周期60.4个月。西安市2019-2021年上半年商业量价变化图

办公类物业新增供应面积14.32万平，同环比分别下滑65.26%、72.66%；销售面积28.17万平，同环比分别下滑16.24%、3.13%；销售均价13646元/平，同比上涨2.86%，环比上涨13.57%。截止上半年末，全市办公库存量312.68万平，去化周期65.6个月。

西安市2019-2021年上半年办公量价变化图

市场小结

土地市场

（1） 3.30“房地联动”机制下，土地市场回归理性、表现分化。

（2）住宅用地供应结构优化，供给端发力满足各类住房需求。

（3）西咸新区高溢价成交多宗优质宅地，首宗摇号地块产生。

房产市场

（1） 楼市供应量能不济，短期市场供求矛盾依旧突出。

（2）商品住房限价调控职能下放，市场供应渐入常态。

（3）企业销售模式创新，“毛坯价+精装包”探索新空间。

上半年土拍市场经历了从上半场的火热到下半场的理性回归，3.30“房地联动”调控新政下，市场表现谨慎。政策执行中如何把握“放活”与“管好”，考验着政府的调控艺术；如何遵循新的调控机制，也对房企的开发运营模式提出了全新的挑战。预计后市商品住宅用地将很快补量，保障性住房用地供应力度会进一步加大，招拍挂竞价方式也会适时结合市场反应不断优化；商品住房限价调控职能下放磨合后，市场供应将集中释放，供求矛盾将得到有效缓??解；二手住房交易参考价格调控机制的推出，也将有效遏制市场投机炒作。着力实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，良好有序的市场环境需要各方共同营造，政市联动协同推进，才能保证我市房地产市场行稳致远，社会经济可持续高质量发展。

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