别抱幻想广州二手市场想支棱起来还很难！

　　从挂牌数据看，截至今年9月广州二手房源挂牌量已经突破12万套。广州存量房逐年增多其实不稀奇，但一年增加3万套，这个数据还是超乎很多人的想象。

　　当然我们下这种判断不仅仅是因为挂牌量。今年5月开始广州二手成交量逐月下滑，9月中介促成网签量仅1402套，市场观望情绪浓厚。

　　8月底贝壳成交二手房源平均降价幅度已经到了11.6%，降价幅度高于今年其他月份，同时也远超去年大多数月份。

　　在金九银十及年底期间一手供应增加，打折促销也多，一手市场或多或少会分流二手市场的需求，二手市场的下行压力依然存在。

　　从市场本身看，广州部分板块存在一二手倒挂情况，一手市场分流了二手市场需求，导致部分板块二手房难卖。

　　例如科学城标杆二手楼盘新福港鼎峰，最近成交均价在4.9-5.8万/平；科学城的标杆一手盘科城山庄近期开售价格在4.8-5.3万/平，性价比显然更高。

　　从政策层面看，广州确实在今年已经实施一系列楼市松绑政策，但为什么二手市场还是没有出现回暖势头？

　　一方面，关键政策并未放松，对二手市场有重大影响的增值税“2改5”政策目前还在继续，且没有放松迹象。

　　另一方面，目前广州内部利好政策主要刺激的是供给市场而不是需求市场，但市场不是缺少供给而是缺少需求。

　　例如银行推进二手房带押过户，但这些松绑只是方便二手业主过户，实际利好的是供给端，对购房者影响不大。（突发！广州二手房有望实行“带押过户”！）

　　虽然广州在需求端也有动作，例如放宽本科入户门槛，本科人群参保即能入户，但这并没有从本质上放宽落户门槛，对需求刺激有限。（详情：松绑了！中级职称、全日制本科参保即可入户广州！）

　　最近南沙、黄埔倒是传出有放松购房门槛的动作，这才是对需求端有影响的政策，不过目前相关政策还只是空穴来风 。

　　据统计局数据显示，2022年1-8月新增人民币存款高达10.8万亿（2020年8万亿，2021年6.4万亿）；与此同时居愿回落，今年1-8月新增人民币仅2.8万亿。（2020年5.2万亿、2021年5.6万亿）

　　另外广州常住人口走势放缓，新增常住人口减少，从长远看未来楼市需求端也会面临减少压力。（详情：颠覆！广州也留不住人了？一年人口增长仅7万！）

　　另外从长远看，市场大环境转变还充满不确定性，购房者的信息及需求不足，这一点很难短时间内转变。

　　值得注意的是目前二手市场是比较分化的，地段好的二手房房价比较坚挺；地段一般、自身缺陷比较大的二手房降价会比较明显。（广州二手市场分化加剧，这些区域已经扛不住了！）

　　对业主来说，今年不是一个卖房的好机会，当然如果是不看好后续市场，现在降价出手，及时止损也是可以的。

　　在市场分化的情况下，买二手房尽量考虑中心区域、核心板块、或者带有稀缺价值的房子，毕竟现在很多房子能不能保值都还要打一个问号。

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