107栋“亿元楼宇”崛起 三项国家标准发布 成都楼宇经济探路十年再进阶 打造“世界办公室”扩大服务半径

107栋“亿元楼宇”崛起 三项国家标准发布 成都楼宇经济探路十年再进阶 打造“世界办公室”扩大服务半径文心 余蕊均 赵桥 进入新发展阶段，成都如何在全球网络连接中实现全球资源要素配置？ 上周，这座西部城市专程赴上海召开专家学者座谈会，就“十四五”发展、2035远景目标以及2050发展战略把脉、问诊。

余蕊均 赵桥

进入新发展阶段，成都如何在全球网络连接中实现全球资源要素配置？

上周，这座西部城市专程赴上海召开专家学者座谈会，就“十四五”发展、2035远景目标以及2050发展战略把脉、问诊。专家建议的一项核心内容是“构建现代化经济体系”，强调加强“平台构建、网络连接、枢纽建设”，以此实现高密度的投入产出循环和高能量的功能服务辐射。

在此之前，11月20日，成都首次以先进生产性服务业为主题举行高规格会议，希望通过5年努力建设一批高水平、专业化的生产性服务业功能区、产业社区和特色楼宇，生产性服务业规模达到8800亿元，占GDP比重增至35%。

种种信号表明，加码先进生产性服务业，以成都为中心拓展服务半径，将成为其融入国内国际“双循环”的关键一招。在此背景下，作为载体平台的“楼宇”被放到了更加重要的位置，由此孕育的“楼宇经济”进入新一轮高质量成长期。

经过近10年发展，成都现已“长”成19栋超甲级写字楼、37栋甲级写字楼、85栋市级专业特色写字楼，为集聚先进生产要素提供了优质空间供给，同时，纳税贡献过亿的“亿元楼宇”达到107栋，“立起来的开发区”作用凸显。

值得注意的是，在11月16~18日举行的2020中国楼宇经济全球合作大会期间，3项由成都牵头研制的国家标准正式发布，为在更大范围实现楼宇经济高质量发展提供了“成都经验”。

国家标准

明年4月1日起，《楼宇经济术语》《商务楼宇公共服务规范》《商务楼宇等级划分要求》将在全国正式实施。这是楼宇经济行业的首个国家级标准，核心在于术语的标准化。

“通俗来说，就是取名字。”成都市标准化研究院院长常汞表示，过去由于各地对同一件事物的说法和习惯不同，会出现上报数据不统一的情况，国标的实施可以规范全国楼宇服务管理活动，实现从“经验服务”向“标准化服务”的转变，促进楼宇经济发展方式由高速度增长向高质量发展转变。

那么，什么是楼宇经济？上述国标做出了明确界定——以商务或者是商业楼宇为主要载体，同时通过开发、出租、出售等方式集聚延伸扩散相关产业的经济活动。

在等级划分上，国标首次定义了超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇和乙级商务楼宇，对相应的区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服务等四大要素提出了具体要求，比如超甲级商务写字楼为单一业主，甲级写字楼最大业主持有量不得低于50%。

为何如此强调业权状态？这与成都的亲身经历有关。调研报告显示，自2008年起，成都商业、办公楼宇发展迅猛，但散售型商务写字楼因为产权分割所带来的弊端随之而来。一栋位于市区中心的商业楼宇，就因为分割销售，1000多个业主难以形成统一决策，错失了功能升级、业态调整的机遇，最终导致亏损停业。

为此，成都过去十年一直在积极探索楼宇经济服务标准化之路，通过“10年地标研制、5年地方实践、3年国家试点”，终于形成了可复制推广的成果。

通过试点建设，成都楼宇经济曾经存在的产业承载能力不强、产业集聚效益释放不充分、楼宇载体品质不高、低端同质化竞争激烈等问题逐步得到解决。成都市商务局相关负责人表示，3项国标的发布不仅填补了国内楼宇经济标准的空白，也充分发挥成都楼宇经济标杆示范城市的引领效应，为率先掌握全国楼宇经济行业话语权提供了强有力的支撑。

下一步，落地实施尤为关键。按照成都的设想，要继续发挥行业协会的桥梁纽带作用，实现标准模式从“专项机制”向“长效运行”转变，同时要加强对外开放合作，实现标准话语权从“立足国内”向“瞄准国际”转变。

创新典范

日前，成都获评“中国楼宇经济创新典范城市”。中国商业地产行业2020年会上公布的颁奖词写道：近些年来，这里的政府及时调整发展思路，市场呈现出强大的吸纳能力，企业呈现出强大的创新能力。如今，这座城市的楼宇经济一片繁荣景象，推动与引领着中国楼宇经济的进步和发展……

一个背景是，改革开放以来，高速的城市化进程催生了“高楼林立”的城市景象，但“重建设轻运营”带来了大量资源浪费，导致“人地矛盾”较为突出。面向未来，集约节约用地，特别是提高产业用地产出效率，已然成为共识。

“土地资源是有限的，开发建筑、开发载体已经走到了末端，关键是怎么把已经开发的楼宇运营好。”成都市楼宇经济促进会秘书长张萍表示，“成都率先在全国提出发展楼宇经济，就是如何把一个建筑载体演变为经济载体。”

招商蛇口成都公司总经理王晓波表示，楼宇经济的诞生，首先就是有效的集约利用土地资源的结果，“可以在非常有限空间里汇集大量的人才流、资金流和信息流，从而实现经济效益”，同时，它也是现代服务业汇集和辐射的结果，楼宇聚集区可以极大提升空间形态，增强吸引力、提高租金。

特别是近年来，通过不断优化整合、精准定位，成都楼宇逐步形成了“一楼一特色、一楼一产业”的发展格局，为重塑城市经济地理、构建产业生态圈提供了重要支撑载体。

如今，高质量发展楼宇经济的“价值”已经显现。数据显示，2019年，成都5000平方米以上商务楼宇创造的GDP增加值约为8032亿元，占全市第三产业增加值的72%；税收贡献约为1153亿元，占全市税收总额的39.7%；共吸纳就业人数近313万人次，占全市第二、三产业总就业人数的51%。

截至今年10月底，成都共有超甲级写字楼19栋、甲级写字楼37栋、市级专业特色写字楼85栋，纳税贡献过亿的“亿元楼宇”已从2014年的22栋增加到107栋，增长386.4%。

眼下，成都正加快建设践行新发展理念的公园城市示范区，也为楼宇经济探索“绿色发展”提供了新契机。此次楼宇经济全球合作大会上，成都一口气推出了4个TOD项目，“TOD楼宇经济模式”有望推动经济社会综合效益进一步优化。

连接世界

种下梧桐树，引来金凤凰。以仁恒置地广场为例，作为成都首批超甲级商务写字楼，其入驻企业包括IBM、德国大众、杜邦等40余家世界500强企业，外资企业、机构占比高达70%。

成都IFS自开业以来，吸引了花旗银行、渣打银行、麦肯锡、毕马威等一批国际高端服务业企业进驻。渣打银行华西区相关负责人此前表示，在纽约，渣打银行一定会在时代广场落脚，在成都必选IFS，因为“这些地标建筑不仅能为公司带来巨大的商贸流量，更能提供完整的商业生态圈。”

在张萍看来，这些国际高端企业陆续落地，说明成都已经具备了能够承载他们发展、发挥他们功能的空间，“如果不具备国际化、现代化的楼宇，他们也不可能来。”

用成都市商务局相关负责人的话说，“今天的楼宇布局就是明天的产业布局”，如果楼宇功能品质不优、服务质量不高，势必会成为未来影响产业高端导入、高端产业集聚的“短板”。

一番未雨绸缪、加速转型之下，成都成为全球化与世界城市（GaWC）研究网络评价体系中“上升最快的城市”——该体系以先进生产性服务提供商为重点观测对象，通过考察他们的办公网络和信息流动来分析城市之间的互动和连通。

根据今年8月发布的最新一期《世界城市名册2020》，成都排名较2018年再次提升，成为唯一入选Beta+（世界二线强城市）的中国城市，在内地城市中仅次于北上广深。GaWC副主任本·德拉德在受访时表示，观察2010年以来的排名变化可以发现，“成都是中国、乃至世界上最大的‘连接’受益城市。”

从时间维度上看，这与成都推进楼宇经济发展进程保持一致，印证了“世界办公室”的建设成效。但另一方面，中心城区优质楼宇的入驻率现已达到90%，新开发区域的楼宇还处于培育期，周边配套有待提升，成都要想集聚更多国际先进企业，在全球城市网络中“更上层楼”，无疑面临挑战。

在上海举行的专家学者座谈会上，“节点城市”被反复提及。这也意味着，“世界办公室”的质量、效益，将在很大程度上影响新格局下成都的服务半径。